Ev kredisi hesaplama

Bankalar, aylık taksit tutarının net maaşınızın %50'sini geçmemesini şart koşar. Örneğin aylık 70.000 TL taksitli bir kredi için en az 140.000 TL net gelir gerekir. Serbest meslek sahipleri için banka son 2 yılın vergi beyannamesini referans alır. Aynı hanede birden fazla kişinin geliri varsa ortak başvuru yapılabilir; iki gelir toplanarak limit yeniden hesaplanır.

BDDK düzenlemesine göre bankalar konut kredisinde konut değerinin en fazla %80'ine kadar (minimum %20 peşinat) kredi açabilir. İkinci ve sonraki konutlarda bu oran %75 ile sınırlıdır. Kredi tutarı, ekspertiz değeri ile aylık gelirinizin %50'siyle belirlenen taksit sınırından hangisi düşükse o limite göre belirlenir. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa banka ekspertiz değerini esas alır.

Bankalar Findeks kredi notunu esas alır. 1.700 ve üzeri puan onay ihtimalini yükseltir ve daha avantajlı faiz sağlar. 1.500–1.699 arası kabul edilebilir ancak ek teminat istenebilir. 1.500 altında çoğu banka başvuruyu reddeder. Kredi notunu yükseltmek için mevcut taksitleri düzenli ödeyin, kart limitinizin %30'undan fazlasını kullanmayın ve gecikmiş borçları kapatın.

Aylık taksite ek olarak şu masrafları hesaba katmalısınız: tapu harcı (alıcı payı, satış bedelinin %2'si), döner sermaye bedeli (ile göre 2.500–7.000 TL), ekspertiz ücreti (2.000–4.000 TL), DASK (yıllık 500–2.500 TL), konut sigortası (yıllık 1.500–5.000 TL) ve varsa hayat sigortası primi. HesapBuddy bu masrafların tümünü tek hesaplamada toplar.

Evet, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu gereği yasal zorunluluktur. DASK olmadan ne tapu devri yapılır ne de banka krediyi serbest bırakır. Poliçe binanın brüt yüzölçümüne ve yapı tipine göre fiyatlandırılır; ortalama prim yılda 500–2.500 TL arasında değişir. Kredi devam ettiği sürece her yıl yenilenmesi gerekir.

Sabit faizli kredilerde bankalar kalan anaparanın en fazla %2'si oranında erken ödeme ücreti alabilir. Değişken faizli kredilerde ise yasal olarak erken ödeme ücreti alınamaz. Kısmi erken ödeme yaparsanız banka vadeyi kısaltabilir ya da taksiti düşürebilir; hangisinin avantajlı olduğunu HesapBuddy'nin vade tablosuyla karşılaştırabilirsiniz.

Banka satış fiyatını değil, ekspertiz değerini esas alır. Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kalırsa kredi tutarı da düşer ve aradaki farkı nakit karşılamanız gerekir. Örneğin 3.000.000 TL'ye alınan dairenin ekspertiz değeri 2.600.000 TL çıkarsa banka en fazla 2.080.000 TL kredi açar (%80 LTV); 920.000 TL'yi peşinat olarak ödemeniz gerekir. Alım öncesi özel ekspertiz yaptırmak bu riski azaltır.

Maaşlı çalışanlar için: kimlik, son 3 aylık maaş bordrosu ve çalışma belgesi gerekir. Serbest meslek sahipleri için: kimlik, son 2 yıla ait vergi levhası ve e-Devlet onaylı gelir-gider beyannamesi istenir. Tüm başvurularda ek olarak alınacak taşınmazın tapu fotokopisi ve banka tarafından yaptırılan ekspertiz raporu aranır. Belgelerin eksiksiz olması onay süresini kısaltır.

Eksiksiz belgeyle yapılan başvuru genellikle 3–7 iş günü içinde sonuçlanır. En uzun süreyi ekspertiz değerleme aşaması alır (1–3 iş günü). Bazı bankalar dijital başvuru ve otomatik değerleme yöntemleriyle süreci 24–48 saate indirmiştir. Tapu devir işlemi ise banka onayının ardından 1–3 iş günü içinde gerçekleşir.

Bankalar konut kredisi vadesini en fazla 240 ay (20 yıl) olarak sunabilir; ancak BDDK makroihtiyati tedbirlerle bu sınırı dönemsel olarak kısıtlayabilir. Uzun vade aylık taksiti düşürür ama toplam faiz yükünü katlar. HesapBuddy'de vade kaydırıcısını hareket ettirerek farklı vadelerin toplam maliyetini anlık karşılaştırabilirsiniz.

Sabit faizli kredide taksit vade boyunca değişmez; bütçe planlaması kolaydır. Değişken faizli kredide taksit Merkez Bankası politika faizine bağlı olarak her 3–6 ayda yeniden belirlenir. Türkiye'nin tarihsel olarak oynak faiz ortamı göz önünde bulundurulduğunda uzun vadeli kredilerde sabit faiz tercih edilir. Kısa vadeli kredilerde değişken faiz makul bir seçenek olabilir.

Yalnızca faiz oranına bakmak yanıltıcı olabilir; asıl karşılaştırılması gereken değer Efektif Yıllık Maliyet Oranı (EYMR)'dır. EYMR; faiz, sigorta, ekspertiz ve diğer tüm masrafları kapsar. Ek olarak mevcut maaş hesabınızın bulunduğu bankayı tercih edin (genellikle faiz indirimi sunar) ve en az 3 bankadan teklif alarak EYMR'leri karşılaştırın.

Evet, ikinci el konutlar için de kredi kullanılabilir. Ancak bina yaşının genellikle en fazla 30–35 yıl olması, yapı ruhsatı ve iskan belgesinin eksiksiz bulunması gerekir. Ekspertiz değeri yeni binalara kıyasla daha düşük çıkabilir. Kat mülkiyeti tapusu tercih edilir; arsa tapularında kredi kısıtlaması olabilir.

TOKİ piyasanın altında fiyatlarla konut sunar ve kendi finansman planları mevcuttur. Ziraat, Halk ve Vakıfbank gibi kamu bankaları dönemsel sosyal konut kredisi kampanyaları açar. Genç veya engelli bireyler için ek faiz indirimi sağlanabilir. Bu desteklerin koşulları sıkça değiştiğinden ilgili kurumların güncel sayfalarını doğrudan inceleyin.

Kredinin ilk yıllarında taksitlerin büyük kısmı faize gittiğinden erken ödeme bu dönemde daha fazla tasarruf sağlar. Kalan anapara üzerindeki yıllık faiz maliyeti, elinizdeki parayı başka yatırımda kazandırabileceğiniz getiriden yüksekse erken ödeme avantajlıdır. Sabit faizli kredilerde %2'lik erken ödeme ücretini de hesaba katmayı unutmayın. HesapBuddy'nin vade tablosu hangi ayda ne kadar kalan anaparanız olduğunu gösterir.