Kira gelir vergisi hesaplama

Türkiye'de konut veya işyerinden elde edilen kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesi kapsamında Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak vergilendirilir. 2026 yılı için belirlenen 58.000 TL istisna (GVK Madde 21), bu tutarın altında kalan konut kira gelirleri için beyanname zorunluluğunu kaldırır; üstündeki tutar artan oranlı gelir vergisi tarifesine (GVK Madde 103) tabi tutulur.

İşyeri kirasında tablo farklıdır: kiracı firma aylık %20 stopaj keserek GİB'e yatırır; mal sahibi yıl sonunda beyanname verir ve mahsup sonrası kalan vergiyi öder ya da fazlasını iade alır. HesapBuddy kira gelir vergisi hesaplayıcısı konut beyannamesi ve işyeri stopaj hesabını tek ekranda anlık olarak yapar.

Götürü gider yöntemi (GVK Madde 74) konut istisnası düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'ini belge gerektirmeksizin indirir. Gerçek gider yöntemi ise tadilat, kredi faizi, amortisman, bina sigortası ve aidat gibi fiili giderlerin tamamını belgesiyle düşmenize izin verir; ancak istisnadan yararlanan mükelleflerde giderler de orantılı uygulanır.

Hangisi avantajlı? Fiili giderleriniz hasılatın %15'ini belirgin biçimde aşıyorsa gerçek gider daha az vergi doğurur. Örneğin 120.000 TL kira için götürü yöntemde 9.300 TL indirim yapılırken 30.000 TL gerçek gideriniz varsa 3.105 TL daha az vergi ödersiniz. Belgeleriniz bu eşiğin altında kalıyorsa ekstra muhasebeyle uğraşmadan götürü yöntemi seçmek çoğu mülk sahibi için daha pratiktir.

Dikkat: seçilen yöntem 2 yıl boyunca değiştirilemez. GVK Madde 74'ün getirdiği bu kısıtlama, acele verilen kararların maliyetli olabileceği anlamına gelir. Örneğin bu yıl götürü seçtiyseniz önümüzdeki yıl büyük bir tadilat yapmanız durumunda gerçek gider yöntemine geçemez ve o harcamayı matrahtan düşemezsiniz. Bu nedenle ilk seçimi yapmadan önce yalnızca bu yılın giderlerini değil, önümüzdeki iki yıldaki planlı giderlerinizi de göz önünde bulundurun. HesapBuddy her iki yöntemi anlık karşılaştırarak hangi senaryonun daha az vergi doğurduğunu gösterir.

GVK Madde 21 uyarınca konut kira geliri için yıllık 58.000 TL istisna tanınmıştır (2025'te 47.000 TL, 2024'te 33.000 TL). Bu tutarın altında kalan konut kira geliri için vergi doğmaz ve beyanname zorunluluğu yoktur. İstisna her yıl "yeniden değerleme oranı" uygulanarak güncellenir.

Ancak kritik bir sınır vardır: konut kira geliri dahil tüm yıllık geliriniz 1.000.000 TL'yi aşarsa istisna tamamen ortadan kalkar ve tüm kira hasılatı üzerinden vergi hesaplanır. Bu eşik GVK Madde 21'in son fıkrasında düzenlenmiştir. Maaş + kira toplamı 1.000.000 TL'ye yaklaşan mükelleflerin bu eşiği dikkatle takip etmesi gerekir; HesapBuddy bu senaryoda otomatik uyarı gösterir.

İşyeri (ofis, dükkan, depo) kira sözleşmelerinde kiracı firma, her ödeme tarihinde kira bedelinin %20'sini stopaj olarak keser ve GVK Madde 94/5 uyarınca aylık Muhtasar Beyanname ile bağlı vergi dairesine yatırır. Ticari faaliyet yürütmeyen bireysel kiracılar bu yükümlülüğü taşımaz.

Mal sahibi yıl sonunda beyanname verir; kesilen stopaj toplam vergi borcundan mahsup edilir. Yıllık stopaj beyannamedeki vergiden fazlaysa fark iade edilir. Örneğin aylık 30.000 TL brüt işyeri kirası için aylık 6.000 TL stopaj kesilir; yıllık 72.000 TL stopaja karşılık vergi borcunuz daha düşükse aradaki tutarı iade alırsınız.

Kira geliri elde edilen yılın 1–31 Mart'ında yıllık gelir vergisi beyannamesi GİB'e (İnteraktif Vergi Dairesi veya e-Devlet üzerinden) verilir. Hesaplanan verginin birinci taksiti Mart, ikinci taksiti Temmuz'da ödenir; her iki taksit eşit paylaşılır.

Süre aşımında günlük gecikme faizi işler ve GİB resen tarhiyat yapabilir. Kira ödemelerini banka havalesiyle alan mükellefler için GİB veri eşleştirmesi otomatik çalıştığından beyan dışı bırakmak risk taşır. HesapBuddy taksit planını anlık gösterir: 2026 yılı kira geliri için Mart 2027 ve Temmuz 2027 ödeme tutarlarını önceden hesaplayın.

Gelir vergisinde tüm gelir türleri aynı kümülatif matrah üzerinden vergilendirilir. Maaş, ticari kazanç veya faiz geliriniz önce hesaplanır; kira matrahı bunun üzerine eklenir. Buna "dilim kümülasyonu" denir: kira geliri, diğer gelirlerinizin bıraktığı dilimden vergilendirilir.

Örnek: 300.000 TL maaş geliriniz varken kira matrahınız 52.700 TL eklenirse toplam 352.700 TL eder. Kira kısmının tamamı %20 dilimde vergilendirilir ve yaklaşık 10.540 TL GV çıkar — salt kira senaryosundaki 7.905 TL'nin yaklaşık %33 üzerinde. HesapBuddy "Diğer geliriniz" alanına tutar girilince bu etkiyi tam olarak hesaplar.

GVK Madde 74 kapsamında gerçek gider yöntemini seçen mükellef aşağıdaki kalemleri belgesiyle indirebilir:

• Konut kredisi faizi — kira geliri elde etmek amacıyla kullanılan kredinin faizi
• Tadilat ve bakım giderleri — boyama, tesisat onarımı, yenileme
• Bina sigortası primleri
• Yönetim giderleri ve aidat
• Amortisman — binanın yıllık değer kaybı (GVK Md. 74/4)

Tüm giderlerin fatura veya makbuzunun saklanması zorunludur. Konut istisnasından yararlanan mükelleflerde giderler de istisna oranıyla orantılı uygulanır; bu kural gerçek gider yönteminin olduğundan fazla kullanılmasını önler.

GVK Madde 21 son fıkrası uyarınca konut kira istisnası, konut kira gelirinin toplam hasılat içindeki payıyla orantılı uygulanır. Formül: İndirilecek istisna = 58.000 TL × (konut hasılatı / toplam hasılat).

Örnek: 120.000 TL konut + 60.000 TL işyeri = 180.000 TL toplam. Uygulanacak istisna: 58.000 × (120.000 / 180.000) = 38.667 TL. Yalnızca konut kiranız olsaydı 58.000 TL istisnadan tamamen yararlanırdınız; işyeri geliri eklendikçe etkin istisna orantılı biçimde düşer. HesapBuddy bu hesabı arka planda otomatik olarak yapar.

İşyeri kirasında kiracınızın yıl boyunca kestiği stopaj, yıllık beyanname üzerinden hesaplanan vergi borcunuzdan düşülür. Stopaj > vergi borcu ise fark iade edilir. Örneğin aylık 25.000 TL brüt işyeri kirası için yıllık stopaj 60.000 TL; buna karşılık beyannamedeki GV + damga = 42.230 TL ise 17.770 TL iade alırsınız.

İade talebi yıllık beyanname üzerinde otomatik oluşur ve genellikle beyanname verildikten 3–6 ay içinde vergi dairesince işleme alınır. İade nakit veya vergi borcuna mahsup olarak kullanılabilir. HesapBuddy iade senaryosunda özel renk ve uyarıyla durumu anında gösterir.

Türk vergi mevzuatı (VUK Mükerrer Madde 257 kapsamında çıkarılan GİB Genel Tebliği), aylık tutarı 500 TL ve üzerinde olan kira ödemelerinin banka veya PTT kanallarıyla yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu zorunluluk hem kiracı (ödeme yapan) hem de mal sahibi (tahsil eden) için geçerlidir; nakit tahsilat her iki tarafa ayrı ayrı özel usulsüzlük cezası doğurur.

Pratikte ne anlama gelir? Konut veya işyeri kiranızı kiracınızdan nakit ya da belgesiz tahsil ederseniz, GİB denetiminde bu tutar kayıt dışı sayılabilir ve cezalı tarhiyata konu olabilir. Tersine, kiranızı banka havalesinde net mi brüt mü almaya karar verdiğinizi sözleşmede açıkça belirtmek GVK açısından da önemlidir; brüt kira beyanına esas alınacak tutardır. Kira sözleşmesini banka kaydıyla uyumlu tutmak, hem stopaj hesabınızı doğru yapmanızı sağlar hem de olası GİB incelemelerinde ispat yükünü azaltır.

Konut kira istisnası her yıl GVK yeniden değerleme oranıyla artırılır; aynı dönemde GV dilimleri de revize edilir:

• 2024 geliri (Mar 2025 beyannamesi): İstisna ₺33.000 — Beyanname damgası ₺672,40 — %15 dilim üst sınırı ₺110.000
• 2025 geliri (Mar 2026 beyannamesi): İstisna ₺47.000 — Beyanname damgası ₺1.189,50 — %15 dilim üst sınırı ₺158.000
• 2026 geliri (Mar 2027 beyannamesi): İstisna ₺58.000 — Beyanname damgası ₺1.189,50 (tahmini) — %15 dilim üst sınırı ₺190.000

Yüksek kira artışlarının yaşandığı dönemlerde istisna ve dilim güncellemeleri vergi yükünü kısmen yumuşatır. Önceki yıl vergisiyle karşılaştırma yapmak veya gelecek yıl bütçesi hazırlamak isteyen mülk sahipleri HesapBuddy'nin yıl seçici özelliğini kullanabilir.