Kira mı, satın alma mı hesaplama

Türkiye'de en sık sorulan finansal sorulardan biri "ev almak mı, kirada kalmak mı daha mantıklı?" Bu sorunun cevabı kira/fiyat oranına, kredi faizine, beklenen değer artışına ve fırsat maliyetine bağlıdır. Çoğu hesaplayıcı son iki faktörü görmezden gelir.

Bu araç her iki tarafın net servetini ay ay simüle eder: alıcı tarafında konut değerinin artışı, kredi amortismanı ve yatırılan artık; kiracı tarafında peşinat + tapu tutarının yatırım getirisi. Başabaş yılı, alıcının net serveti kiracıyı geçtiği yıldır — varsayılan değerlerle bu 9. yıldır.

2026'da Türkiye konut piyasasında iki karşıt güç belirleyicidir: yüksek kredi faizleri aylık taksiti ağırlaştırırken, tarihi yüksek kira artışları kirada kalmanın reel maliyetini de artırmaktadır. Varsayılan %32 kira artışı altında kiracının aylık maliyeti her yıl belirgin biçimde yükselir.

Enflasyon açısından bakıldığında konut, tarihsel olarak bir servet koruma aracı sayılır — değer artış hızı genel fiyat artışıyla sık sık örtüşür. Kredili alımda değer artışı tüm konut üzerinden işlerken faiz yalnızca kalan borç üzerinden hesaplanır; bu kaldıraç etkisi yüksek enflasyon dönemlerinde alıcıyı avantajlı kılar. Bununla birlikte BIST100 ve altın da benzer TL değer koruması sağlamıştır; kimin daha iyi performans gösterdiği döneme ve başlangıç peşinat tutarına göre değişir.

Uzun vadeli oturma planlayanlar (10+ yıl), yüksek peşinat sahibi olanlar ve kira artışlarından korunmak isteyenler için ev almak hâlâ rasyonel bir tercihtir. Kısa vadeli planlama yapanlar, düşük peşinat sahipleri ve hareketli kariyer dönemindekiler için kirada kalmak servet açısından üstün çıkabilir. Doğru cevap kişiye özeldir — kendi verilerinizle simüle edin.

Kira çarpanı, bir mülkün kaç yılda brüt kira gelirleriyle kendini amorti edeceğini gösteren temel göstergedir. Formül: Ev fiyatı ÷ (Aylık kira × 12). Varsayılan değerlerimizde bu oran ~19 yıldır (₺5.000.000 ÷ (₺22.000 × 12) = 18,9 yıl).

Türkiye genelinde 2026 ortalaması yaklaşık 15–18 yıl arasında seyrederken İstanbul'da ~17 yıl (210 ay) olarak gözlemlenmektedir. Genel kural: 15 yılın altı yatırımcı için cazip, 15–25 yıl arası makul, 25 yıl üzeri düşük getirili sayılır. Kira çarpanının düşük olduğu bölgelerde başabaş yılı doğal olarak öne gelir.

Başabaş yılı, konut alıcısının birikmiş net servetinin kiracıyı geçtiği ilk yıldır; bu noktadan sonra ev almak netten avantajlıdır. Varsayılan girdilerle bu hesaplayıcıda 9. yıl çıkmaktadır (%25 konut artışı, %30 yatırım getirisi, %32 kira artışı).

Yorumlama rehberi: 5 yıl altı — alım maliyetleri yayılamaz, genellikle risklidir; 5–10 yıl — uzun vadeli oturanlara uygun; 10–15 yıl — yatırım boyutu zayıf, ağırlıklı barınma güdüsü gerekir; 15 yıl üzeri — mevcut koşullarda kiracılık genellikle üstündür. Başabaş yılını en çok etkileyen değişken konut değer artış hızıdır.

Ev alırken nakit çıkışı yalnızca krediden ibaret değildir. Peşinat ve tapu harcı olarak ödenen tutar başlangıçta kiracının portföyüne eklenir ve yıllar içinde bileşik büyür. Varsayılan değerlerde bu tutar ₺1.700.000'dir (₺1.500.000 peşinat + ₺200.000 tapu).

Bu portföy %30 yıllık getiriyle 9 yılda güçlü bir net servet avantajı sağlar. Ancak 9. yılda konut değerinin kredi bakiyesini büyük ölçüde aşmasıyla alıcı denge noktasını yakalar. Tapu harcını %2'ye indirmek (satıcı payı), başlangıç portföyünü ₺100.000 küçültür ve başabaş yılını 2 yıl öne çeker — çünkü ₺100.000, %30 getiriyle 7 yılda ~₺627.000'e ulaşır.

BDDK düzenlemelerine göre ilk konut alımında maksimum kredi/değer oranı (LTV) %80, ikinci ve sonraki konutlar için %75'tir; minimum peşinat sırasıyla %20 ve %25'tir. Bu hesaplayıcının varsayılan değeri yaygın pratik eğilimi yansıtmak üzere %30 olarak belirlenmiştir.

Peşinatı artırmanın iki karşıt etkisi vardır: aylık taksit düşer (alıcı lehine) ama kiracının başlangıç portföyü küçülür (kiracı aleyhine). Başabaş yılını kısaltacak optimum peşinat oranını bulmak için kaydırıcıyı değiştirerek duyarlılık tablosundaki değişimi izleyin.

Yüksek faiz dönemi hem alıcıyı hem kiracıyı etkiler: alıcı için aylık taksit artar, kiracı için ise yatırım getirisi yükselir. Kimin lehine olduğu otomatik değildir — bu hesaplayıcı her iki etkiyi dengeleyerek başabaş yılını bulur.

Pratik yaklaşım: yüksek faiz döneminde daha yüksek peşinat (%40–50) koyarak kredinin nominal etkisini azaltmak başabaş yılını belirgin biçimde kısaltır. Faizin ilerleyen dönemde düşmesini bekliyorsanız banka ürünlerinde değişken faizli seçenekleri araştırın; sabit faizli kredi çekip faiz düşünce refinansman maliyetini de ayrıca hesaplayın.

Kira artış hızı, kiracının aylık maliyetini artırarak portföyüne aktarabileceği tutarı azaltır — bu nedenle yüksek kira artışı alıcı lehine çalışır. Varsayılan %32 artış oranı Türkiye'nin son yıllardaki yüksek enflasyon ortamını yansıtmaktadır.

Kira artışını düşürdüğünüzde (örneğin %10) kiracı her ay daha fazla tasarruf edebilir, portföyü hızlı büyür ve başabaş yılı ötelenebilir. Kira artışını yükselttiğinizde (örneğin %40) kiracının avantajı erken erir ve başabaş yılı öne gelir. Bu parametreyi bölgenizdeki gerçekçi kira artış beklentinizle doldurmak hesabın en kritik adımıdır.

TL bazında son 10 yılda konut fiyatları, BIST100 ve altın yakın getiri seviyeleri sergiledi — hepsinin ana sürücüsü döviz değer kaybı ve enflasyondu. BIST100'ün 2016–2025 yıllık ortalama nominal getirisi ~%39 civarında seyretmiştir. Temel fark kaldıraçtır: kredili konut alımında değer artışı tüm konut değeri üzerinden gerçekleşirken maliyet yalnızca kalan borç üzerinden hesaplanır.

Bu hesaplayıcıda "Yatırım getirisi" parametresi, kiracının peşinatı yatırdığı alternatif varlıkların beklenen yıllık getirisini simgeler. Getiriyi düşürdükçe konut almak daha çabuk avantajlı hale gelir; yükseltmek başabaş yılını öteleyebilir.

5 yılın altında ev almak neredeyse hiçbir zaman net servet açısından avantajlı değildir. İki temel nedeni vardır: birincisi, tapu harcı (%4) ve noterde oluşan masraflar satışta geri kazanılamaz; ikincisi, yüksek faizli kredilerde ilk yıllarda ödemenin büyük kısmı faize gider, anapara erimesi yavaştır.

Kısa vadeli oturma zorunluluğu yoksa kirada kalmak ve peşinatı yatırmak servet koruma açısından daha sağlamlıdır. Ev almak ancak 5–7 yılın ötesinde oturmayı planladığınızda başabaş yılını geçip net avantaj yaratır. Hesaplayıcıda 5 yılın altında bir ufuk seçildiğinde bu uyarı gösterilir.

Tapu harcı, alım anında ödenen ve başabaş yılını doğrudan uzatan en önemli maliyettir. 492 sayılı Harçlar Kanunu gereği alıcı ve satıcı her biri %2 öder; alıcı payı ₺5mn'lik konut için ₺100.000'dir. Satıcı kendi payını paylaşmazsa alıcı %4 = ₺200.000 öder.

Bu tutar kiracının başlangıç portföyüne eklenerek bileşik büyür. ₺100.000'lik tapu tasarrufu %30 getiriyle 7 yılda ~₺627.000'e ulaşır — bu yüzden satıcı payının paylaşılması başabaş yılını 2 yıl öne çeker.

Tapu dışında alım bütçenizi etkileyen diğer kalemler: ekspertiz ücreti (yaklaşık ₺5.000–15.000), noter masrafları, zorunlu DASK sigortası ve ihtiyari konut sigortası, döner sermaye bedeli. Kredi kullanıyorsanız banka dosya masrafı ve hayat sigortası da eklenebilir. Bu araç yalnızca tapu harcını başlangıç maliyeti olarak modeller; diğer masrafları peşinat alanına dahil ederek tam başlangıç tutarını simüle edebilirsiniz.